广州开四停四即将取消五月份(广州开四停四即将取消六月份)

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珠光·海珠新城,几乎成了这几天业内全网刷屏的网红项目。这个广州中心区最大的巨无霸旧改项目,鸽了一年后终于入市。

如此重磅项目的首次开盘,也将为板块甚至全海珠区未来十余年的楼市供货的重点。

业内普遍预计,该项目开发周期预计需要超过10年!仅沥滘旧改一期项目住宅供应面积,足以让整个海珠消化三年!这个货量炸市,足以激起海珠乃至整个广州楼市波澜。

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1. 200万㎡商业配套 将引入清华附中

最近,“重新想象珠江”——海珠·沥滘生态城城市规划发布会举行,海珠沥滘村旧改正式揭开其宏大规划的面纱,海珠区很多领导也出席发言,可见对这个项目的重视。

会上,珠光控股有限公司执行董事、行政总裁刘捷介绍,珠光将会厚植沥滘的生态、文化和产业优势,最大化保留近千年沥滘历史文脉,以绿色数字低碳生态智慧城市为理念,将片区打造成为集商业、康养、教育、智慧城市等功能为一体的超级综合城市发展单元。

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据介绍,项目规模总建筑面积高达470万㎡,堪比珠江新城体量的2/3,周边生态资源丰富,有海珠湖公园、海珠湿地公园等,项目沿江岸线长达7.1公里。

470万㎡是琶洲旧改的2.5倍,同时也是海珠乃至中心四区最大的旧改,包含19个生产社,面积相当于15个猎德村

项目划分4期合计61个地块进行开发,体量比总建筑面积约404万㎡的万科黄埔新城还大。

单是商业配套面积就超过200万㎡,布局总部独栋、超甲及甲级办公、古村文化商业街区、大型购物中心、高端人才公寓、高奢酒店以及医养综合体等业态。

当中比较有看头的是,约20万㎡岭南人文风情街,珠光介绍,这既是对古村蝶变繁华的展现,也是对岭南传统人文熏陶的延续,成为滨水生态宜居地标。

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教育配套,“新城”也要搞搞新意思!

按照规划,珠光·海珠新城致力打造海珠优质教育生态圈,将新增6所公办托幼一体化幼儿园、1所公办完全中学、1所公办九年一贯制教育学校、3所公办小学,提供一站式15年全龄菁英教育。

此次会议上,项目邀请清华附中王殿军校长分享其教育资源的规则。据介绍,此次清华附中是来拼海珠教育版图的。未来,珠光·海珠新城将通过清华附中基金会,管理沥滘·海珠新城内五所学校,当中师资队伍建设、理念建设都会向清华附中靠近,以打造优质均衡的教育生态群。

2. 110㎡仅做三房 户型以舒适改善为主

再来看看珠光海珠新城项目首推组团【悦湖玺】,北侧约300米左右,是海珠国家湿地公园二期,北向无其它高层遮挡,可望公园景观。

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根据此前曝光的消息,悦湖玺占地约3.4万㎡,地块规划9栋住宅1603套住宅,4座商墅,12班幼儿园,2017个车位。

四周分布24班小学、12班小学、18班幼儿园、108班完全中学,东北侧和东侧分别是海珠湿地公园、瀛洲生态公园

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首推的5#、6#楼栋在整个组团的北侧,均为33层高,三梯六户。南向望小区园林,北向是南洲路,望海珠国家湿地公园景观,西侧是四栋商墅。

产品偏改善型,是110㎡~230㎡三到四房。目前已经对外曝光和展示的分别是110㎡三房、131㎡四房和140㎡四房。

建面约110㎡C户型

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建面约131㎡A户型

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建面约140㎡户型

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建面约110㎡的C户型,经典一体化客餐厅外接景观阳台的竖厅设计,动静分区,户型中规中矩,亮点是配置专属入户花园。

建面约131㎡的A户型,同样有私家入户花园,约4米大面宽的客餐厅,实现南北对流,亮点是超6米宽景阳台,贯通客厅与次卧。

建面约140㎡的户型,采用LDK一体化布局的横厅设计,亮点是约8米超阔大开间横厅,外连270°宽景大阳台。

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▲建面约110㎡样板间

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▲建面约140㎡样板间

3.体量超大但首开8万 更适合自住买家

放到整个组团来看,这次推出的楼栋中规中矩。但项目吹风价高达吹风价格在7.5万-8万元/㎡。

要知道,琶洲南的保利湖光悦色前阵子首开也仅是7字头,如今海珠新城的价格也受到业内的质疑,海珠新城曾于2021年进行过内部认购,当时售价在6万元/㎡左右。

首先,首期地块组团的教育资源虽然十分丰富,但组团其他学校暂时还没定是公立还是私立,将来很可能会生源复杂。

首推组团的南侧就是复建区2#地块,将用于打造沥滘村民的回迁房,两者隔南洲路相望。

此外,虽然离江边直线距离约400米,但被正前方的越秀·天悦江湾挡住了,越秀天悦江湾最高是51层,而珠光海珠新城的楼栋最高只有39层,估计一线江景都木有。

组团距离地铁3号线、广佛线交会的沥滘站约2公里左右,还需要公交车接驳。

短期内生活配套或许要靠珠江御景湾的一些底商。但作为综合大城,商业等配套肯定是很完善的,只是旧改路漫漫兮。

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有业内人士认为海珠新城的定价并不算太有诚意。传统上各楼盘的首期售价都会定得较低一些,目的是进行试水,待锁客积累口碑后再慢慢提升。

最终价值还要看规划的兑现速度以及海珠区对沥滘板块的扶持力度,要有开发周期超长待机的准备。

巨无霸大盘最怕就是货量太多,后续销售乏力,业主在二手市场也难以叫价,像亚运城就是一个例子。

沥滘旧改战线拉得很长,项目地块仍在清拆当中,后续供应量大,如果首期卖得太贵,未来升值的空间有限。

况且这个楼盘在景观资源上并不算优秀。它与珠江之间还隔着越秀地产的天悦江湾项目,以及沥滘旧改自身的回迁房地块。

广州房地产行业资深人士龙斌认为,珠光海珠新城属于沥滘旧改的融资项目,前期的定价不适应太高,主要是因为沥滘旧改进度比较慢,很多配套还没有跟上,当下应该着力于推进旧改进程。

中房研究院ICR研究员欧阳家庆认为,珠光海珠新城背后的沥滘旧改项目开发量太大,短短几年无法开发完成,如果价格合适和能接受目前的有限配套,有意向的买家不妨可以搏一搏未来的前景。

因此,从投资角度上看,每刻君并不推荐海珠新城。

最后,值得一提的是,未来主流开发商都是“国家队”的天下,民企确实缺钱,困难重重。

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