烂尾楼为什么(烂尾楼缺点)

两周前,大学同学找到我,说她家小区烂尾了。

她买的,是苏州金科某项目。

本期,我们就来扒一扒,碰到这种情况,应该如何维权以及避雷

01 为什么会出现“烂尾”?

烂尾楼,顾名思义,即因故被迫停止而未能完成的房地产项目。

大多情况是资金链断裂,开发商无力推进施工,银行不愿贷款且无其他投资者接盘。

那么,为什么会出现“烂尾”现象?

我们先说下开发逻辑。

房地产是资金密集型产业,从拿地开始,就意味着要投入大量资金。

翻开早期房地产大佬的履历,很多都是从其他实体行业赚得第一桶金后,才开始搞土地开发。

但随着这个行业越来越暴利,原始资金已经完全满足不了扩张的需求。

于是就诞生了一个新名词:房地产融资。

其中,最主流的,是开发贷。说白了,是开发商拿土地做抵押、找银行借钱。

拿到银行的钱后,开发商开始施工。达到预售条件后,卖房收钱。最后,再拿着购房款去还银行的债。

中间的每一个环节,都是环环相扣的。

出现“烂尾”,其实就是开发商债务到期,预付款收不上来,导致资金链断裂。

所以,越是超级大盘、或开发商越是盲目扩张,烂尾的概率就会越高。

如果不幸买到烂尾楼,该如何维权?

每个楼盘从打地基开始,到最后的交房,都很复杂。

对业主来讲,付了预付款即是?锁定了?房源。但业主没拿到房子,从法律上来讲,开发商是无权挪用这笔资金的。

国家有政策规定,预付款只能用于项目开发建设,直到竣工后才能用作其他用途。

所以,预付款通常都被要求,必须打到指定的专项预收房款监管账户

要注意的是,即使是规模房企,在开发项目时,通常会在当地注册单独的公司名,后缀是“有限公司”。从法律意义上讲,只承担有限责任即可。

一旦注册的开发公司宣告破产,那么业主极有可能会血本无归。

维权,需要与时间赛跑。

业主们要尽早联合起来,通过申请信息公开等方式调查预售款监管情况。随后,再申请行政机关调查处理。

尽早启动,才是王道。

02 避雷指南

总结一句话:要像看相亲对象一样,考察方方面面。

最重要的,是看资金实力、品牌定位、战略布局。

首先,是资金实力。

如果是上市公司,那只要看其财务报表即可。资产、负债和利润,都可以说明一些情况。

值得说明的是,买负债率过高的楼盘,要看运气。

大多排名还不错的房企,在开发链条方方面面的能力会比较强,通常来讲不会出事。

但如果碰到恒大那样的、骤然倒下的开发商,就另当别论了。只能说买房节点不对、运气略差。

如果是不知名的房企,又在各融资平台大量发放高利息借贷产品,说明严重缺钱,购买时要慎重。

民营公司的财务状况不容易了解,可通过行业内专业人士咨询。

不管哪种房企,有一个考核指标是自己能把握的。

那就是,土地储备。

假如某开发商土地储备很多,且同步在开工,急需资本输血。一旦碰到在售的大多楼盘销量一般、回款跟不上,那么很有可能会出现烂尾。

其次,是品牌定位。

根据我多年从业经验,每家公司对自身品牌的爱惜程度不尽相同。

越是走高端路线的品牌,越会爱惜自身羽毛。

最典型的代表,就是香港公司,比较注重品质,几乎都是稳扎稳打,在开发上不会太过偏激。

还有一种,就是很多“地头蛇”企业,深耕本地,在当地小有名气。这类房企老板大多是本地人,不太会坑自己家乡人。

反倒是那些纯刚需项目,上市的是价格敏感型产品,只要价格略低市场价,便会有一大批追随者。

当产品有严重硬伤,或是市场极差、需求市场不旺时,资金链就会相对脆弱。

第三,是战略布局。

假如你要买的是品牌楼盘,那需要看下该开发商品牌的楼盘分布。

分布在哪些城市、哪些地段,说明有不同的战略部署。

举个例子。

前年上海有一家香港某公司开发的项目很火。

这家公司以豪宅起家,在外地开发多个项目。前年项目又是在上海的第一个。这种楼盘,几乎可以闭眼入。

因为从战略上讲,该开发商已在全国树立了好口碑。首次进入上海,一般都会倾全公司之力打造。

所以,除非发生不可抗力,烂尾的概率是极低的。

如果实在担心,大家还可以优先买现房。

毕竟能一口气做到全现房销售的开发商不多,说明资金实力雄厚。对购房者来说,也是眼见为实。

03 写在最后

买房,从来不是一件简单的事情。

如果想买好的房子,必须要做足方方面面的攻略。

但这些经验并不是小道消息,或是从三姑六婆嘴里听到,更多需要寻找专业人士帮忙。

买房,最忌冲动。

毕竟,冲动是魔鬼。

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